Gayrimenkul sektörü, hem yaşam hem de yatırım amacıyla alım–satım yapmak isteyenler için her zaman önemli bir alan olmuştur. Ancak doğru karar, yalnızca ilan fiyatlarına bakarak değil; piyasa verileri, hukuki durum ve bölgesel potansiyel birlikte değerlendirilerek verilir.
Bu yazıda, bir gayrimenkul danışmanı bakış açısıyla satıcı, alıcı ve yatırımcıların en çok merak ettiği üç kritik soruya net, sade ve güvenilir cevaplar bulacaksınız.
Satıcılar İçin: “Bu Evin Gerçek Piyasa Değeri Nedir?”
Bir gayrimenkulün gerçek piyasa değeri, yalnızca satıcının beklentisine ya da çevredeki ilan fiyatlarına göre belirlenmez.
Bir evin doğru fiyattan ve makul sürede satılabilmesi için aşağıdaki kriterlerin birlikte analiz edilmesi gerekir.
1. Karşılaştırmalı Piyasa Analizi (CMA)
Aynı bölgede satılmış emsal gayrimenkul fiyatları
Metrekare bazlı satış verileri
Ulaşım, manzara ve çevresel avantajlar
2. Gayrimenkulün Fiziksel Durumu
Binanın yaşı ve yapı kalitesi
Dairenin bakım ve tadilat durumu
Kat, cephe ve kullanım avantajları
3. Hukuki ve Teknik Durum
Tapu türü (kat mülkiyeti / kat irtifakı)
İskân durumu
Banka kredisine uygunluk
4. Piyasa Koşulları ve Talep
Güncel arz–talep dengesi
Ekonomik koşullar ve dönemsel hareketlilik
Sonuç:
Gerçek piyasa değeriyle satışa çıkan bir mülk daha kısa sürede satılır.
Piyasanın üzerinde fiyatlanan evler ise zaman kaybına ve alıcı güveninin azalmasına yol açar.
Alıcılar İçin: “Bu Ev Alınır mı, Sorun Çıkar mı?”
Ev satın alırken en önemli konu yalnızca fiyat değil, ilerleyen süreçte sorun yaşatıp yaşatmayacağıdır. Bu nedenle satın alma öncesinde kapsamlı bir inceleme yapılması şarttır.
1. Hukuki Kontroller
Tapu kaydında ipotek, haciz veya şerh bulunup bulunmadığı
İskân belgesinin mevcut olup olmadığı
Apartman veya site aidat borçları
2. Yapısal ve Teknik İnceleme
Binanın deprem yönetmeliğine uygunluğu
Taşıyıcı sistemin durumu
Elektrik ve su tesisatlarının kontrolü
3. Lokasyon ve Çevre Analizi
Günlük yaşam ihtiyaçlarına yakınlık
Bölgenin sosyal ve demografik yapısı
Gürültü, altyapı ve çevresel faktörler
4. Finansal Uygunluk
Banka kredisine uygunluk durumu
Ekspertiz değeri ile satış fiyatı arasındaki denge
Sonuç:
Detaylı analiz yapılmadan satın alınan bir ev, ileride ciddi maddi ve hukuki sorunlara neden olabilir.
Profesyonel danışmanlık, bu riskleri en baştan minimize eder.
Yatırımcılar İçin: “Bu Bölge 3–5 Yılda Ne Kazandırır?”
Gayrimenkul yatırımı, yalnızca bugünkü kazanca değil; orta ve uzun vadeli potansiyele odaklanılarak yapılmalıdır. Ancak her bölge ve her gayrimenkul aynı getiriyi sunmaz.
1. Bölgesel Gelişim Potansiyeli
İmar planları ve planlanan projeler
Altyapı ve ulaşım yatırımları
Kentsel dönüşüm potansiyeli
2. Kira Getirisi ve Amortisman Süresi
Yıllık kira geliri
Kira / satış fiyatı oranı
Kısa ve uzun dönem kiralama potansiyeli
3. Likidite ve Satılabilirlik
Bölgedeki satış hızı
Yatırımcı ve kullanıcı talebi
Gayrimenkulün tekrar satış kolaylığı
4. 3–5 Yıllık Değer Artışı Analizi
Geçmiş yıllardaki fiyat artış trendleri
Bölgesel talep değişimleri
Sonuç:
Doğru bölgede yapılan gayrimenkul yatırımı, düzenli kira geliri sağlarken orta vadede ciddi bir değer artışı potansiyeli sunar.
Sonuç: Doğru Bilgi, Doğru Kazanç
Gayrimenkul alım–satım ve yatırım süreçleri; bilgi, deneyim ve doğru analiz gerektirir.
Satıcı için doğru fiyatlama, alıcı için güvenli satın alma, yatırımcı için sürdürülebilir kazanç ancak profesyonel bir bakış açısıyla mümkündür.
Gayrimenkulle ilgili doğru kararı vermek için, süreci bilen ve piyasayı yakından takip eden bir gayrimenkul danışmanıyla hareket etmek, her zaman en büyük avantajdır.
Emre Yılmaz
Gayrimenkul Yatırım Danışmanı
0 540 014 06 92
